2018年11月15日 星期四

承诺首付25%可买房 签合同却不守约 购房者要求退还定金获法院支持

来源:东莞时间网 2018-04-13 09:02:00 记者:尹金钟 通讯员 钟紫薇

开发商诱导购房者签违反房地产调控政策合同,购房者要求退还定金获法院支持

东莞时间网讯(记者 尹金钟 通讯员 钟紫薇)看房时售房人员承诺可首付25%买房,签完《确认单》认筹后再准备签订《认购书》时,却发现首付比例约定变成了“银行按揭贷款最终以银行审批为准”,东莞市常平镇的周先生在买房过程中就遇到了这种情况,不仅如此,他的10万元认筹金也被开发商没收,周先生一怒之下将开发商告上法庭。

东莞市第三人民法院认为,双方签订的《确认单》为预约合同,约定了周先生的首付比例为房款总额的25%,后被告公司违反了《确认单》中关于首付比例的约定,导致双方未能订立商品房买卖合同,应向周先生返还定金10万元。

/ 案件 / 售房人员承诺可首付25%

2016年8月,周先生来到东莞市第三人民法院常平法庭起诉称,他于2016年4月2日前往由常平镇某公司开发的小区看房,该公司的售房人员在清楚他已经购买了一套住房的情况下,承诺可以“首付25%,贷款75%”向他出售房屋,于是双方签订了《确认单》。他在交完10万元认筹金、6万元团购费后,准备与该公司签订《认购书》时,却发现《认购书》中关于首付比例的约定为“银行按揭贷款最终以银行审批为准”,与《确认单》中的首付条款互相矛盾。

周先生认为,既然双方已经明确约定首付款为房款的25%,就不能再约定“最终以银行批复为准”的条款,如果约定首付款“最终以银行批复为准”,那么前面25%的首付款约定就是骗人的条款。

由于双方对《认购书》条款不能达成一致,导致最终没有签署。之后,该公司拒退认筹金和团购费,经房管部门两次组织协调,该公司才退还了6万元团购费,但仍拒不退还10万元认筹金。周先生表示,双方没有签署《认购书》,不存在契约关系,被告公司必须退还他所交的款项。

庭审时,被告常平镇某公司则对周某的主张不予确认,称并不知道周先生已经购买了一套住房,且《确认单》中“首付25%”的意思是首付款最低为房款的25%,这是政策范围内的最低首付比例,最终比例要以银行的审批为准。周先生在明知自己已有一套住房的情况下购买商品房属于二次购买,其因此导致资金不足,应当承担全部责任。

/ 庭审焦点 / 开发商是否存在违约行为?

东莞市第三人民法院认为,相对《商品房买卖合同》而言,《确认单》应为双方在本约订立之前先行订立的预约合同。预约合同订立的意义在于为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中,如果一方违背公平、诚信原则,或者否认预约合同中的已决条款,或者提出令对方无法接受的不合理条件,或者拒绝继续进行磋商以订立本约,都构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任。

被告公司主张《确认单》中首付25%是指“最低首付款为房款的25%”,并非“首付款为房款的25%”。该《确认单》作为双方签订的预约合同,对房屋的首付款比例进行明确约定,符合商品房交易的交易习惯、合同目的,被告公司对预约合同的条款进行了与周先生主张不一致的、超出合同字面语句表述的解释,应提交证据证明,但被告公司未能举证证明,应承担举证不能的不利法律后果。因此,法院认定双方在《确认单》中约定了案涉房屋的首期款为房款的25%。

被告公司在以首付25%吸引了购房者的购买意图并与之订立预约合同后,却在《认购书》中列入“最终首期房款比例为贷款银行要求比例为准”的格式条款,显然是违背了《确认单》中关于首付款比例的约定。被告公司无法按照首付25%的条件向周先生出售案涉房屋,即已否认了预约合同中首付25%的已决条款,构成对预约合同的违约。

双方签订的《确认单》作为一个预约合同,只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件,在买受方只与出售方对买卖的条件进行了初步磋商,尚未见过商品房买卖合同文本的情形下,若将订立了预约合同理解为无论出于何种原因,只要买受方到期不签本约均是违约,势必将买受方置于要么损失定金,要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房买卖格式合同的不利境地,由此造成双方在订立本约时的地位极不平等,显然违背公平、诚信原则。

综上,因被告公司违背了《确认单》中首付25%的约定,无法按此约定向周先生出售案涉房屋,导致双方未能订立商品房买卖合同,被告公司应当向周先生返还定金10万元。

法官说法

开发商诱导购房者签订违反房地产调控政策的合同

当前,我国房地产开发公司急剧增加,房地产开发投资高速增长,房价更是居高不下,国家出台了一系列政策对房地产市场进行调控,但一些房地产开发商为了逐利,在明知购房者不满足政策要求的条件的情况下,仍以违反政策的首付比例吸引购房者的购买意图并收取定金。

主审本案的法官认为,本案中,开发商以首付25%的条件吸引购房者,并与之订立预约合同,在签订正式《房屋买卖合同》时却假装糊涂,表明具体的首付比例需要以银行批准的额度为准,此行为违反了预约合同的约定,给购房者造成了损失,同时也扰乱了房地产市场的秩序,给国家推行房地产调控造成了负面影响。法院判决开发商应向购房者退还定金,既保护了购房者的合法权益,也保障了房地产市场的健康发展。

负责编辑:马盛龙

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