2019年03月21日 星期四

东莞楼市回归理性 购房者或可择机入市

来源:广州日报 2019-01-10 09:06:09 记者:蒋幸端

东莞楼盘东莞楼市从2016年10月首次出台限购政策开始至今,成交从原来的疯狂到回归理性,购房群体也从深圳投资客为主变为本地刚需购房者为主,市场经历了阵痛后,回归稳定。房企、购房者对于市场的预期也从一直向上转向平稳向下。同时,年底为回笼资金特价房增加,备案价下调,性价比高楼盘出现,购房者入市时机再次到来。

数据:2016-2018年,楼市成交回归稳定

2018年底,东莞楼市回归理性已成定局。东莞一手住宅成交量从2016年的疯狂到2017年的回落,再到2018年的平稳,房价预期也从上涨到预期下降,市场整体价格平稳,楼盘开盘定价回归理性。

记者对比了2016年1月至2018年11月近三年时间东莞市统计局公布的一手住宅网签数据,发现在2016年东莞楼市限购之前,受到深圳客进入东莞投资置业影响,一手住宅成交处于非理性状态,其中2016年1月和2016年4月、2016年9月的住宅签约量都超过100万平方米,相当大部分的住宅由深圳客购买。2016年10月,东莞首次出台楼市限购政策,2016年10月,东莞一手住宅网签量迅速回落至59.01万平方米,受到政策影响,市场观望氛围开始出现,成交回落;2017年3月份,市场出现短暂回暖,成交量上升至55.7万平方米,随后在2017年4月份,东莞限购政策升级加码,限购、限贷、限价、限外、限售,东莞楼市进入“五限”时代,2017年东莞一手住宅成交量在30万-65万平方米之间波动;2018年,随着楼市调控政策的持续收紧,“房住不炒”概念深入人心,市场转向,房价预期从向上变为向下,市场也由卖方市场转变为买方市场。

从2018年1月至11月网签数据中可以看到,受到楼市调控政策影响,今年前11个月网签面积在30万-45万平方米之间徘徊,相比去年有明显的下滑;其中11月网签量上升至54.95万平方米,主要由住宅补签助推达成。实际上,进入年底,市场仍然冷淡,购房者买房更为谨慎理性。

房价:备案价理性回归,特价房促销盛行

开发商和购房者预期的变化还体现在楼盘定价上。在价格方面,楼盘备案价下调、新开盘定价理性,旧盘特价房促销在东莞楼市盛行。

记者在东莞发改局官方网站看到,位于塘厦的珠江观澜御景有7套约91-137平方米的两至三房产品进行价格备案,备案价格约为1.85万元/平方米,较同类竞品价格有明显的回落;此外,同样位于塘厦的侨信云起进行低首付促销,首付仅23万元起。自从东莞楼市限购政策出台并且升级加码后,东南临深片区住宅成交量和房价都出现较为明显的下滑。其中塘厦、凤岗等镇区洋房价格由原来的2.5万元/平方米左右陆续下调至2.1万元/平方米左右,临近年底,一些楼盘甚至出现2万/平方米以下的价格。

在东南临深区域当中,房价调整更为明显的是清溪镇。当地楼盘定价由2016年最高峰时精装修房的2.3万元/平方米左右,下调至目前的1.6万-1.9万元/平方米。不过上周清溪镇四季悦山首次备案,备案均价约为1.95万元/平方米,处于目前该镇的较高水平。

此外,本地刚需白领集中的中心城区及周边镇区出现不少“上车盘”。自从石碣、高埗纳入城区片区后,两镇区的房价拉低城区片区整体房价水平,吸引着中心城区白领置业。其中位于高埗的万科第五城备案价约1.6万-1.65万元/平方米,带装修出售,定价合理,吸引了不少城区购房者的注意;位于万江的金地风华部分三房、四房产品备案价约19998元/平方米,较早前下降约20%。业内人士透露,万江区域位置较偏的房源价格调整明显,而且在市场成交持续冷静,同类型产品竞争激烈的情况下,预计这种现象仍将持续。

记者从近期进行价格备案的楼盘中看到,备案价在2万元/平方米以下的楼盘主要位于中堂、洪梅、沙田、清溪、东坑、万江等镇街。有原本房价处于洼地,目前保持平稳的中堂、洪梅、东坑等镇区,也有从高位回落至理性价格,个盘出现明显降价的清溪、万江、沙田等镇街。

购房者:从深圳投资客为主变为东莞本地刚需客唱主角

在东莞房地产研究机构监测统计的数据当中,2016年是深圳客进入东莞置业的大年,有近七成的房子被来自深圳的投资客、购房者所购买,在临深区域一些楼盘,九成以上客户为深圳客。“城区也有许多楼盘定位向深圳客销售,甚至拒绝接受中介带本地购房者去看房。”一名中介人士回忆道,由于当时房价非理性上涨,一些楼盘定价超出本地购房者的承受能力,开发商认为只有投资买房的深圳客能够接受并且愿意购买,因此要求中介只能带深圳客去看房。

不过,深圳客唱主角的局面在东莞楼市调控政策出台后被打破。2017年,深圳客比例从原来的六七成变为两三成,且大多仅出现在临深的部分楼盘当中,他们往往先认购,等待一年后符合限购政策再在东莞买房;2017年底、2018年初,深圳客在东莞楼市出现一定比例上升,除了达到政策要求的深圳客再次购房置业外,不受限购政策影响的商业公寓供应量增加,也吸引了不少深圳客。在东莞多家房地产研究机构的监测数据当中,部分商业公寓的深圳客比例再次回归至六成左右。

不过,受到楼市调控政策不放松影响,房企预期的深圳客大量回归现象没有出现,市场逐渐过渡为本地刚需购房需求为主的市场。2018年下半年,在成交量持续保持低位的情况下,为了回笼资金,东莞房价出现明显的理性回归,房企新增供应也以自住刚需户型为主。同时,对市场预期转向,原本想等待机会入市的深圳投资客也宁愿损失定金退出东莞市场,东莞楼市回归至本地购房者为主流的稳定状态。受到炒房投资需求撤离东莞影响,东莞房价回归稳定,整体房价维持在1.6万-1.8万元/平方米左右。

观察:

性价比高楼盘出现

购房者或可择机入市

记者在采访中了解到,随着年底房企回笼资金、完成任务压力加大,品牌房企积极推出一些定价相对较低的刚需楼盘回笼资金。如万科推出的位于高埗镇第五城定价约1.6万-1.65万元/平方米之间,成交较好,签约速度也比较快。碧桂园则对旗下部分楼盘进行特价房降价促销,价格调整后也对成交有一定的促进作用。从整体市场来看,特价房促销现象在目前东莞市场上已经十分盛行。

从市场来访量来看,目前东莞大部分楼盘的市场来访量仍然较低,市场观望氛围浓郁;同时,来访转化率低,主要是由于人们对于降价预期加强,入市积极性降低。这在新盘入市时表现最为明显,定价低于市场预期的楼盘开盘去化率可以达到七成以上,而定价较高的楼盘开盘去化率仅两三成。这也将迫使房企在定价上更为理性,以适应市场需求,促进成交,预期房价调整的楼盘范围还将继续扩大。

从签约数据来看,上周网签量集中在少数区域、少数房企楼盘之中,大部分楼盘和区域签约量较少。合富研究院介绍,东莞楼市成交区域分化严重,上周一手住宅成交前五名镇街为塘厦、高埗、东城、黄江和虎门,其中塘厦网签套数逼近500套,东城、高埗约在300套左右,前五名成交量占全市成交达64%,即全市超6的成交易量仅来自不到2成的区域,全市33个镇街中仍有过半区域网签套数在30套以下,这也说明目前整体市场并没有回暖上升,而是处于平稳冷静期。

现在是否是入市的好时机?记者认为,购房更多的是根据自己的实际经济情况和需求来看。相对而言,目前特价房较多、定价理性,购房者可以买到性价比高房子的机会增加,如果有购房需求,可以多去看看房子,看看是否会遇到适合自己的房源。

负责编辑:莫凤英

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